01.03.2018

Ausgewählte BGH-Entscheidungen

Streitfall Betriebskostenabrechnung

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Die alljährliche Betriebskostenabrechnung wird leicht zum Streitfall zwischen Mieter und Vermieter. Wer leistet schon gerne Nachzahlungen oder erhöhte Abschläge? Für die korrekte Abrechnung gibt es zwar gesetzliche Regeln, aber immer wieder müssen offene Einzelfragen höchstrichterlich geklärt werden. Was gilt, was ist neu? Lesen Sie mehr.

Grundregeln für die Betriebskostenabrechnung

Was unter „Betriebskosten“ fällt, ist im BGB definiert (s. § 556 Abs. 1 BGB). Die abrechnungsfähigen Betriebskostenarten sind in der Betriebskostenverordnung aufgelistet. Danach gilt: Soweit dies im Mietvertrag vereinbart wurde, trägt der Mieter seinen Anteil an den Kosten, die durch den Betrieb der Immobilie „laufend“, also regelmäßig, entstehen:

  • Umlagefähige laufende Kosten sind: Steuern und Versicherungen, Heizkosten, Wasser (Versorgung, Erwärmung, Abwasser), Mietkosten von Wasser- und Wärmezählern, Müllabfuhr, Reinigungs- und Gartenarbeiten, Hausmeister, Aufzug (auch für Erdgeschoss-Bewohner), darüber hinaus „sonstige Betriebskosten“ als Auffangposten, wozu etwa auch die Wartung von Rauchmeldern und Alarmanlagen zählt. Ein Revisionsverfahren zur Umlagefähigkeit von Mietkosten für Rauchmelder ist gerade beim BGH anhängig.
  • Nicht umlagefähig sind: Verwaltungskosten (z.B. Gebühren für Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren und andere Bankkosten) sowie Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung.

Die Umlage der Kosten auf die Mieter erfolgt nach dem Anteil an der Wohnfläche. Soweit die Kosten verbrauchsabhängig sind bzw. verursachungsgerecht zugeordnet werden können (z.B. Heizkosten), hat dieses Abrechnungsprinzip Priorität.

Ausgewählte Entscheidungen zu Streitfällen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich aktuell mit einer Reihe von Streitfragen befasst. Nachfolgend eine Auswahl.

Form der Betriebskostenvereinbarung: Es reicht aus, wenn im Mietvertrag allgemein die Übernahme von Betriebskosten vereinbart wird. Um den Mieter zur Zahlung zu verpflichten, ist eine Aufzählung der einzelnen Kostenarten nicht erforderlich.

Form der Betriebskostenabrechnung: Seit dem Abrechnungsjahr 2016 ist eine vereinfachte Betriebskostenabrechnung zulässig. Für jede Betriebskostenart können nun die Gesamtkosten angegeben werden, eine nachvollziehbare Darlegung der Berechnungsschritte in der Abrechnung ist verzichtbar, muss allerdings auf Nachfrage erfolgen.

Fristen für die Aufstellung der Abrechnung: Es gilt die Jahresfrist, das heißt, der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass die Betriebskostenabrechnung z.B. für das Jahr 2017 dem Mieter spätestens zum 31.12.2018 zugeht (s. § 556 Abs. 3 BGB). Anderenfalls sind die Nachforderungen des Vermieters verjährt, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu verantworten. Achtung: Die verspätete Vorlage durch den beauftragten Verwalter gilt nicht als Entschuldigung, die Verjährung greift trotzdem.

Fristgerechter Einspruch durch den Mieter: Sollte die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft sein, so muss der Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Zugang dem Vermieter seine Einwendungen mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB), also zu einer am 31.12.2018 erhaltenen Abrechnung spätestens bis zum 31.12.2019. Danach hat er keinen Anspruch mehr auf Korrektur zu seinen Gunsten. Er muss sich dann sogar gegebenenfalls auch gar nicht umlagefähige Kosten anrechnen lassen.

Verteilungsschlüssel für Heizkosten: Nach § 556a BGB gilt: Die Verbrauchskosten für eine gemeinsame Heizungsanlage müssen nach individuellem Verbrauch je Mietpartei, nicht einfach nach Wohnfläche, umgelegt werden. Findet die Erfassung des Verbrauchs nicht mit derselben technischen Ausstattung statt, etwa nicht überall mit Wohnungszählern, so muss der Vermieter zunächst eine Vorerfassung vornehmen, um auf dieser Basis einen verbrauchsorientierten Verteilungsschlüssel zu etablieren (vgl. § 5 HeizkostenV). Findet eine Vorerfassung nicht statt, so hat der Mieter das Recht, die gesamten Heizkosten, und nicht nur die Verbrauchskosten, um 15 % zu kürzen (vgl. § 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Ein Streit über die Betriebskostenabrechnung kann das Mietverhältnis empfindlich belasten. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich bei Unsicherheiten vorbeugend von einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt beraten lassen.

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